法人化业主大会能否用好钱与权

    (来源：中国长安网)借助国家关于创新社区管理模式的改革布局，敢于“第一个吃螃蟹”的浙江温州破冰小区业主大会法人化，腰杆硬了的业主大会“有钱自己花，有官司自己打”——

    向来敢为人先的浙江温州日前在创新社区管理领域拿下了一项“全国第一”——鹿城区南塘5组团于3月中旬取得了鹿城区民政局颁发的“社团证”和“法人资格代码证”。这意味着，南塘5组团业主大会成为全国首个具有社团法人资格的业主大会。这对业主们来说意味着什么？又能否破解物管的困局呢？

    “温州一小步，国家一大步”

    对温州小区业主大会法人化创举，国内舆论和有关专家评价颇高，认为这是“温州的一小步背后，是国家的一大步”“温州夺得的这个全国首创，无疑具有破冰的意义”。

    其实，温州之所以能走出“一小步”与一个人的不懈努力密切相关。在温州，蒋成富被称为处理业主纠纷的专业“老娘舅”。他的名片上印着三个头衔：温州市业主和谐生活研究会、温州市业主委员会协会以及鹿城区业主委员会协会的负责人。

    2007年以来，曾任温州东方大厦业委会副主任的蒋成富，为了维护业主权益，曾与物业公司、房产开发商打了多场官司。由于业主大会没有法人资格，常遇到法院以“诉讼主体不适格”为由不予立案的情况。

    经历多起维权后，他发现业主与物业、开发商之间的矛盾普遍存在，而业主力量最弱小。于是，他萌发了一个想法：成立民间组织——温州市业委会协会，“目的是出面协调维护业主利益”。可这个想法立即碰上了“法律墙壁”。按照《社会团体登记管理条例》，这需要取得主管单位市住建委的同意，而住建委否决了他的提议。

    到了2012年，情况发生变化，当年5月，蒋成富没经过主管单位同意，就在民政局成功登记成立了鹿城区业委会协会。今年1月4日，蒋成富成立了他为之努力3年的温州市业主委员会协会，申请成立的程序中也不再需要业务主管单位同意，直接向民政局申请登记即可。这时，他的请求已得到温州官方政策更有力的支持。2012年10月，温州市委市政府下发128号文，规定“对社会组织实行直接登记制，除依据法律法规需前置行政审批及政治类、宗教类、社科类的社会组织外，其他社会团体、民办非企业单位均可直接向登记管理机关申请登记”。

    由此，温州的社区管理创新之路越走越快。2月5日，作为鹿城区业主委员会协会会长，蒋成富向区民政局打报告，推荐南塘五组团业主大会申请办理法人资格。

    “有钱自己花，有官司自己打”

    业主大会是现代城市住宅公寓化和物业管理发展过程中出现的一种新型自治社会组织，其授权的执行机构是业主委员会，其主要职能在于保护业主公共利益。然而，当涉及小区的公共利益受到侵害时，无论是业主大会，还是业主委员会，却几乎都没有起诉开发商或物业公司的诉讼资格。

    “私人的房子出现相关问题时，业主可以自己去状告开发商或者物业公司，但是小区的公共设施遭到破坏或遇到质量问题时，却很难找到‘原告’。”蒋成富说，现行法律并未对业主大会赋予明确的民事主体资格，因此在诉讼中，业主大会或业主委员会因为主体不合格而被驳回的案件屡见不鲜。

    蒋成富说，在没有法人资格的情况下，业主大会不能独立开设银行账户。目前各个小区通行的做法是，由业主委员会主任开设一个个人账户，设置好密码后，银行卡交给副主任管理。其漏洞显而易见，卡密分离并不能真正做到财务监管，开户人拿个身份证很容易重新办卡设密码。

    如今业主大会有了“身份证”取得法人资格后，将对业主产生哪些实质影响呢？“有钱自己花，有官司自己打，自己的家自己管。”这是南塘五组团小区居民对今后业主权利的直观评价，他们都认为“自己的腰杆硬了”。

    鹿城区民政局副局长黄坚靖对此有着更为系统的解释。他认为，取得法人资格的业主大会有两大功能：对外能更有力地维护业主权利；对内对业委会的监督约束能力也加强不少。维护业主权利表现在三方面。其一，以前业主大会要起诉房产开发商或物业公司，需要全体业主2/3以上（《物权法》实施后将比例改为1/2）签字同意才能起诉，过程冗长、繁杂。现在，业主大会经表决后可以直接起诉。其二，现在业主大会是一个社团法人，有自己的独立银行账号，可以自己管理小区的经营收入。而在以前，温州大多数社区的操作模式为，这部分钱由物业公司代管，或者存在业委会主任开设的私人银行账号里，容易出问题。其三，现在业主大会可以将小区的车库、经营用房、广告牌位子等公用资产登记在其名下，能避免开发商或物业公司将部分业主共有财产据为己有的情况发生。

    与此同时，业主对业委会的监督也相应加强。此次进行试点的两个小区，南塘5组团和嘉鸿花园在举行业主大会的当天，都选出了监事会，对业委会进行监督。此外，两个小区都规定每3个月业委会的账目公示一次，以方便全体业主监督。南塘五组团业委会主任金巧娒直言，今后业委会的责任越来越大，压力比以前大了很多。

    全国推广还需要法律配套

    温州的破冰之举能否向全国推广，这是社会各界关注的焦点。黄坚靖表示，目前仍处于试点阶段，如果南塘5组团与嘉鸿花园两个小区探索成功，这一做法将会在温州全市推广。

    浙江大学光华法学院陈信勇教授表示，判断一个组织是否能成为法人，其中一点就是看它是否具有独立的责任能力，而“独立财产”是关键中的关键。如果没有独立财产，就无法承担独立责任。

    两个试点小区都有上千万元资金，其中大块是小区维修资金。嘉鸿花园业委会主任王茂友表示，小区共有14万多平方米，总共缴纳了小区维修资金1000多万元，这笔钱现在由温州市物业维修资金管理中心“代管”。

    陈信勇认为，取得法人资格的业主大会将维修资金转移到自己名下管理，是符合法律规定的。但这笔钱应专设账目妥善保存，只有等小区内楼房等设施达到一定年限需要大修时，通过业主大会表决同意后才能使用。

    “现在房子还是新的时候，如何让这笔巨款既安全运行又保值增值，这是考验业主委员会能力的一大问题。”温州市房管局鹿城区分局副局长谢建武向记者坦言，物业维修资金相当于大楼的“养老金”，如移交给业主委员会要相当慎重，这一业务目前仍在商讨中。

    “小区业主大会是否是法人，目前法律界还存在争议，《物权法》与《物业管理条例》并未明确规定业主大会是否具有民事主体资格。”陈信勇表示，“但在社会组织登记管理体制改革的大背景下，温州市授予业主大会法人资格是一种有益的探索。至于改革过程中出现的问题，关键是立法要及时跟进。如果要向全国推广，更需要及时出台相应的法律法规，这样才能做到有法可依，不让改革偏离轨道”。

    （记者 陆 健 潘剑凯）