索赔4.8万预期收益 租赁合同“被骗”解除？

□平安广西网/广西法治日报记者施宣妮通讯员韦爱华陈志琨

提前解除租赁合同后，承租人以出租方采用欺骗手段解除合同为由，起诉索赔4.8万余元预期收益损失。承租人的说法有事实和法律依据吗？不久前，南宁市邕宁区人民法院审结这起案件并依法作出判决。

提前解除10年租约 起诉索赔预期损失

2006年10月5日，陆天明在邕宁区租用一间临街的房屋开摩托车修理店。当时，他和女房东刘惠玲签订10年的租赁合同，合同约定每月租金500元。接下来的几年，陆天明遵守合同约定按时交租，和刘惠玲相安无事。2010年12月31日，陆天明结清房屋租金后搬出租赁的房屋，与刘惠玲终止了租赁合同关系。

半个月后，刘惠玲将房屋出租给刘芳开小吃店。陆天明闻讯后找上门来，要求刘惠玲继续履行合同把房屋出租给他使用。刘惠玲不同意。

2012年12月12日，陆天明把刘惠玲起诉到邕宁区法院，要求刘惠玲赔偿其因提前解除租赁合同所造成的预期收益损失。

在案件审理过程中，陆天明申请法院委托权威部门对自己的预期收益损失做评估。邕宁区法院依法准许，并委托一家有资质的价格评估有限公司进行评估。今年5月，该价格评估公司出具报告称：陆天明的摩托车维修店每月销售额2400元，每月毛利为720元，提前解除租赁合同给陆天明造成近6年的预期收益损失为4.8万余元。

邕宁区法院开庭审理此案时，陆天明提出，他之所以搬出所租赁的房屋，是因为刘惠玲提出了他无法拒绝的理由。

陆天明说，2010年12月，刘惠玲找到他，以拆除原租赁屋建新房为由，要求提前终止双方签订的租赁合同，并让他马上搬走。“考虑到刘惠玲的要求合理合法，我便同意了。不料我搬走才半个月，刘惠玲就将房屋加价出租给刘芳，‘拆旧建新’之事纯属子虚乌有。”陆天明认为，双方签订的租约是10年，刘惠玲为了提高房屋租金，采用欺骗手段骗取他提前近6年解除租约，刘惠玲的行为构成违约，应赔偿他因提前解除租赁合同所造成的预期收益损失4.8万余元。为证明刘惠玲存在欺骗行为，陆天明向法院提交了一张影音光盘，里面是2011年2月3日他与刘惠玲的对话影音资料。

刘惠玲辩称，她从未向陆天明提及拆房重建一事，双方提前解除租赁合同，是因为陆天明的摩托车修理店无法继续经营所致。“评估报告显示，陆天明的摩托车修理店每月毛利只有720元，扣除每月固定支出的500元房租和72元税费后，还要交水电费、卫生费等，摩托车修理店已经无钱可赚。摩托车修理店的营业执照有效期到2010年9月1日止，此后陆天明没有办理延期经营手续，由此可证明他已无意继续经营。”刘惠玲说，陆天明因为不想租房了才在2010年12月自行搬离租赁房屋，交出房屋锁匙，也不再交付房租。陆天明的行为可视为单方面解除合同，她接收房屋也表明同意提前解除合同。她并没有用欺骗手段骗取解除合同，不存在违约行为，陆天明索赔预期收益损失没有事实和法律依据。

刘惠玲的代理人说，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第24条的规定，当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起3个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。刘惠玲和陆天明签订的房屋租赁合同在2010年12月已经解除，陆天明2012年12月12日才向法院提起诉讼，已经超过3个月的除斥期间，因此法院应驳回陆天明的诉讼请求。

不能证明欺骗行为 证据不足判决驳回

邕宁区法院审理后认为，陆天明和刘惠玲签订的租赁合同既是双方真实意思的表示，又没有违反法律法规的规定，合同合法有效，二人应按约履行各自的义务。租赁合同约定的租期为10年，但陆天明2010年12月搬离所租赁的房屋，租金只交到2010年12月，半个月后刘惠玲将房屋出租给刘芳，这些行为表明双方已于2010年12月同意提前解除租赁合同。

法院说，陆天明称刘惠玲以“拆旧建新”为由欺骗他提前解除合同，刘惠玲存在违约行为，并提交双方在2011年2月3日的对话影音光盘作为证据，但对话内容并没有反映出刘惠玲有欺骗行为，因此陆天明应承担举证不能的不利后果，即他索赔4.8万余元预期收益损失的证据和理由不充分，依法不予支持。

法院认为，除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。除斥期间仅适用于形成权，即权利人依自己单方面的意思表示使民事法律关系发生、变更或消灭的权利，如追认权、解除权、撤销权、抵销权等。陆天明要求刘惠玲赔偿因提前解除租赁合同造成的预期收益损失，属于债权的请求权，不适用关于除斥期间的法律规定，应适用我国《民法通则》第135条有关2年诉讼时效的规定。陆天明于2010年12月31日搬离所租赁的房屋，2011年1月得知刘惠玲将房屋出租给刘芳，2012年12月12日向法院起诉，他的起诉没有超过2年诉讼时效，法院受理并无不当。

不久前，邕宁区法院依法判决驳回陆天明的诉讼请求。

据悉，陆天明和刘惠玲都没有提出上诉，一审判决已经发生法律效力。

（文中人名为化名）

●相关法律

《民法通则》第135条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。

《合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第93条：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《民事诉讼法》第64条第1款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

[责任编辑:徐陆军]